Guide

Hvornår kan det betale sig at omlægge sit realkreditlån?

Senest opdateret: 5. juli 2026

Spørgsmålet „kan det betale sig at omlægge?“ har ikke ét svar - det afhænger af flere tal, der er forskellige fra lån til lån, og af forventninger til fremtiden, som ingen kender. Her forklarer vi de elementer, der typisk indgår i regnestykket, så du bedre kan forstå det - ikke for at fortælle dig hvad du skal gøre.

Hvad er en omlægning?

At omlægge (konvertere) betyder at indfri sit nuværende realkreditlån og optage et nyt. En nedkonvertering skifter til et lån med lavere obligationsrente og sænker typisk ydelsen, mod at restgælden ofte stiger lidt. En opkonvertering skifter til en højere rente og kan reducere restgælden, men hæver typisk ydelsen. Hvilken - hvis nogen - der giver mening, afhænger af det fulde regnestykke nedenfor.

Faktorer der indgår i regnestykket

Når man vurderer en omlægning, indgår blandt andet:

• Renteforskellen mellem dit nuværende lån og et nyt lån til den aktuelle markedsrente.
• Kursen på din nuværende obligation og på den nye, da den afgør indfrielses- og optagelsesprisen.
• Restgælden - jo større lån, jo mere vejer en renteforskel.
• Restløbetiden - hvor længe du forventer at beholde lånet, hvilket har stor betydning for, om engangsomkostningerne tjenes hjem.
• Omkostningerne ved omlægning (kurtage, gebyrer, tinglysning m.m.), som er en engangsudgift.
• Bidragssatsen - det løbende gebyr til instituttet oven i renten. Den afhænger bl.a. af belåningsgraden og kan variere mellem institutter; bidraget fastsættes af instituttet selv. En lavere belåningsgrad end ved optagelsen kan være et argument for at bede banken om en revurdering - men bidraget falder ikke automatisk.
• Skat - rentefradraget gør, at besparelsen før og efter skat ikke er den samme.

Et tænkt regneeksempel

Tallene her er opdigtede og forenklede - de handler ikke om dit lån og er ikke en anbefaling. De viser kun, hvordan elementerne spiller sammen.

Forestil dig et fastforrentet 5 %-lån med 2.000.000 kr i restgæld og 25 års restløbetid. Falder markedsrenten, så et nyt 4 %-lån kan optages tæt på kurs 100, ville renteudgiften i dette tænkte eksempel falde med i omegnen af 20.000 kr om året før skat - cirka 15.000 kr efter skat, når rentefradraget regnes med. Men omlægningen koster måske 15-20.000 kr i gebyrer, kurtage og tinglysning, og restgælden kan stige. Engangsomkostningerne skal altså tjenes hjem over den tid, man beholder lånet, før der er en reel besparelse.

Pointen er ikke tallene, men mekanikken: årlig besparelse, engangsomkostninger og tidshorisont skal ses sammen. Med andre tal - fx mindre restgæld eller kortere horisont - kan præcis samme rentefald give et helt andet resultat.

Hvorfor svaret altid er individuelt

De samme markedstal kan pege i forskellig retning for to forskellige personer, fordi restgæld, tidshorisont, lånetype og økonomi er forskellige. Dertil kommer, at en omlægning bygger på forventninger til den fremtidige renteudvikling, som ingen kan forudsige. Derfor er det ikke muligt - heller ikke på denne side - at sige generelt om en omlægning „kan betale sig“. Det er præcis den vurdering, en rådgiver kan hjælpe med.

Hvad Kursvagt gør (og ikke gør)

Kursvagt regner på dine indtastede tal - efter skat og med omkostninger - og viser dig løbende, hvordan en eventuel omlægning ville se ud ved dagens kurser, samt hvornår en personlig tærskel, du selv har sat, bliver nået. Appen oplyser dig om tallene. Den anbefaler ikke, at du omlægger, og træffer ingen beslutning for dig. Du kan tage tallene med som udgangspunkt for en snak med din bank. Appen kan også gratis vise, om din bidragssats ligger over instituttets offentlige prisblad for din belåningsgrad - information du kan tage med til banken.

Beregn din ydelse gratis   Læs også: sådan overvåger du dit realkreditlån  ·  Er din bidragssats for høj?