Guide

Belåningsgrad (LTV) - hvad den betyder for dit realkreditlån og bidrag

Senest opdateret: 8. juli 2026

Belåningsgrad - også kaldet LTV, en forkortelse for det engelske „Loan To Value“ - er et af de tal, der påvirker prisen på dit realkreditlån. Især har den betydning for bidraget, det løbende gebyr du betaler til dit institut. Her forklarer vi neutralt, hvad belåningsgrad er, hvorfor den betyder noget, og hvorfor den kan falde over tid - uden at fortælle dig, hvad du skal gøre.

Hvad er belåningsgrad?

Belåningsgrad er din restgæld sat i forhold til boligens værdi, opgjort i procent. Den fortæller, hvor stor en del af boligens værdi der er lånt. Et tænkt, forenklet eksempel: har du 1.500.000 kr tilbage i gæld på en bolig, der er vurderet til 3.000.000 kr, så er belåningsgraden 1.500.000 / 3.000.000 = 50 %. Jo mindre du skylder i forhold til boligens værdi, jo lavere er belåningsgraden.

Realkredit-grænsen på 80 %

Et realkreditinstitut kan efter reglerne finansiere op til 80 % af værdien af en helårsbolig med et realkreditlån. Den resterende del af købesummen dækkes typisk af din udbetaling og eventuelt et banklån oven i realkreditlånet. Det er derfor, belåningsgraden på selve realkreditlånet som udgangspunkt ligger på eller under 80 % ved optagelsen.

Hvorfor betyder belåningsgraden noget?

Bidragssatsen afhænger typisk af din belåningsgrad. Som hovedregel gælder, at jo lavere belåning, jo lavere bidrag. Institutterne deler ofte prisen op i „bånd“ efter belåningsgrad - med grænser der ofte ligger omkring 80 % og 60 %. Ligger din belåningsgrad i et lavere bånd, er bidragssatsen typisk lavere end i et højere bånd. De præcise satser og grænser er forskellige fra institut til institut. Vil du dykke ned i, hvad bidraget dækker, og hvad der påvirker det, kan du læse mere i vores guide om bidragssatsen.

Belåningsgraden falder over tid - på to måder

Belåningsgraden er ikke fast. Den kan falde over tid på to måder:

• Via afdrag - hver gang du betaler af på lånet, nedbringer du restgælden. Med mindre gæld i forhold til samme boligværdi falder belåningsgraden. Har du et afdragsfrit lån, sker dette dog ikke i den afdragsfrie periode, hvor gælden står stille.
• Hvis boligen stiger i værdi - stiger boligens værdi, mens gælden er den samme, udgør gælden en mindre del af værdien, og belåningsgraden falder. Modsat kan den stige igen, hvis boligpriserne falder.

Vigtigt: bidraget falder ikke automatisk

Selvom din belåningsgrad krydser et bånd nedad, betyder det ikke, at bidraget automatisk sættes ned fra den ene dag til den anden. En lavere bidragssats følger typisk kun i forbindelse med en omlægning af lånet eller en revurdering, som instituttet selv foretager. Med andre ord skal man som regel selv tage fat i banken eller instituttet, hvis man vil have set på sagen. En lavere belåningsgrad kan være et argument for at bede om en revurdering - men det er instituttet, der laver den endelige vurdering og fastsætter satsen.

Husk: belåningsgraden bygger på et estimat

En belåningsgrad hviler på en vurdering af boligens værdi. En vurdering er et estimat og ikke nødvendigvis boligens præcise handelsværdi - den kan bygge på et regionalt prisindeks, en offentlig vurdering eller instituttets egen model. Derfor er en belåningsgrad, du selv regner ud eller ser i en app, altid vejledende, indtil instituttet foretager en konkret vurdering.

Hvordan hjælper Kursvagt?

Kursvagt viser din estimerede belåningsgrad ud fra din restgæld og en vurdering af boligens værdi, og fremskriver, hvornår du kan krydse næste bidrag-bånd - både via dine afdrag og via udviklingen i boligpriserne. Det er gratis. Appen oplyser dig om tallene, så du har overblik og et grundlag for selv at tage kontakt til din bank - den anbefaler ikke en bestemt handling og træffer ingen beslutning for dig.

Beregn din ydelse gratis   Læs også: er din bidragssats for høj?  ·  Kan en omlægning betale sig?